2017年12月19日08:36 來(lái)源：中國(guó)青年報(bào)
“以租代售”涉違規(guī) 是不是企業(yè)最后一次擦邊球
最近，兩個(gè)涉嫌“以租代售”的樓盤引發(fā)關(guān)注。
一是位于北京的“中國(guó)鐵建理想家”被媒體爆出“企業(yè)自持商品房租金一次付10年，押金付20年”；二是位于深圳的中興通訊股份有限公司建設(shè)的中興人才公寓涉嫌違規(guī)租售。
北京市住建委和深圳市住建局分別展開(kāi)調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，前者未存在實(shí)際銷售行為，但存在客服人員表述不當(dāng)?shù)那闆r；后者違規(guī)租售情況基本屬實(shí)，被要求整改。
2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出在大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。“租”是補(bǔ)上我國(guó)住房市場(chǎng)短板的重要功課，租購(gòu)并舉是健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要舉措。
但在租房成為讓人安心的生活方式之前，還有不少問(wèn)題亟待解決。
這不會(huì)是最后一次企業(yè)試圖打擦邊球
北京市住建委的公告顯示，中國(guó)鐵建理想家的開(kāi)發(fā)企業(yè)北京欣達(dá)置業(yè)有限公司表示，目前項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案尚未確定，租賃價(jià)格、繳納方式和押金數(shù)額等事宜也未明確?？头藛T對(duì)押金和租賃信息表述不當(dāng)。北京市住建委已要求企業(yè)進(jìn)行全面自查和整改，并按照《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，單次出租租期不得超過(guò)10年，不得銷售。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)趙秀池告訴中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者，一般租賃市場(chǎng)的習(xí)慣是押一付三，按照企業(yè)自持商品房的相關(guān)規(guī)定，要求租賃合同不能超過(guò)10年。10年租賃合同沒(méi)有問(wèn)題，但是收取20年押金有點(diǎn)離譜。等于需要付30年的房租，租用10年。顯然以租代售痕跡明顯。但目前法律法規(guī)上沒(méi)有對(duì)押金的具體規(guī)定。
趙秀池指出，從收益角度來(lái)說(shuō)，企業(yè)也不可能真的實(shí)行這樣的方案。趙秀池算了一筆賬：100平方米住房，按5000元/月房租計(jì)算，一次性支付30年租金的資金為180萬(wàn)元。而這筆錢如果放在銀行里，按4%利率計(jì)算，每年的利息為7.2萬(wàn)元，即每月6000元，不僅可支付5000元房租，還可剩余1000元。這筆賬人人會(huì)算，如果是這樣，誰(shuí)還愿意一次性交租金租房？錢存銀行更劃算。
但如果按照市場(chǎng)通行的做法和價(jià)格收取租金，企業(yè)又很難賺錢。由是參與建設(shè)租房項(xiàng)目的企業(yè)很可能面臨“租金低了不賺錢甚至賠錢，租金高了市場(chǎng)不認(rèn)可”的困局。那么企業(yè)為何要做賠本買賣呢？
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志直言，現(xiàn)在有些房產(chǎn)商參與租房項(xiàng)目并非是完全自愿參與。今年北京市出讓的土地中，有兩塊分別被萬(wàn)科、萬(wàn)科&住總拍得，都屬位于海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)地塊，屬于100%企業(yè)自持地塊。在同一位置由首創(chuàng)&中糧&天恒聯(lián)合體拍得的土地，出讓條件為商品住房自持比例100%，商辦部分自持比例為10%。
中國(guó)鐵建理想家位于北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街的地塊就屬于二類居住用地，出讓條件為企業(yè)自持商品住房面積為該宗居住用途建筑面積的100%——即企業(yè)必須全部持有該地塊，無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。
這四宗地塊是北京市規(guī)劃國(guó)土委采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓的。競(jìng)買規(guī)則顯示，地塊被設(shè)定土地上限價(jià)格，當(dāng)企業(yè)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，更高報(bào)價(jià)則不被接受，而是在此價(jià)格基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)企業(yè)自持商品住房面積的競(jìng)報(bào)確定競(jìng)得人。再根據(jù)競(jìng)買規(guī)則轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的投報(bào)程序。
鄧浩志說(shuō)，競(jìng)買時(shí)比拼自持商品住房面積——即“競(jìng)自持”方式，決定了開(kāi)發(fā)商為了拿到地塊，不得不用100%的自持率，做自持的租房項(xiàng)目。在目前市場(chǎng)環(huán)境下，自持經(jīng)營(yíng)最多只能保本，管理不好還會(huì)虧本。
“我可以比較肯定的是，這些企業(yè)在經(jīng)營(yíng)初期看不到盈利的可能，也不知道盈利的方式在哪里。”鄧浩志說(shuō)，企業(yè)如果通過(guò)租房實(shí)現(xiàn)盈利，意味著租金要大幅上漲，而這與發(fā)展市場(chǎng)、解決夾心階層居住的目的又是矛盾的。如何既能保證租賃者有穩(wěn)定的租金和居住環(huán)境，又能保證投資者的收益和積極性，需要想到新的解決之道。
租售市場(chǎng)轉(zhuǎn)型 企業(yè)才能死心塌地
“如果選擇租，直接結(jié)果就是虧；如果選擇售，還有可能能盈利?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉直言，這不會(huì)是最后一次企業(yè)試圖打擦邊球，以后肯定會(huì)有類似現(xiàn)象發(fā)生。
“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于租售倒掛，目前企業(yè)還沒(méi)有找到單純靠出租獲利的合適模式?！睆埓髠フf(shuō)，不少房地產(chǎn)企業(yè)拿到租賃土地，都想銷售或者變現(xiàn)銷售。尤其是在一線城市租售比和國(guó)外城市仍有差距的今天。
在加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策紛紛出臺(tái)后，一種做法被熱議——通過(guò)包括租賃用房的各類房地產(chǎn)投資信托資金，發(fā)展和住房租賃有關(guān)的金融產(chǎn)品。租售比即每平方米建筑面積的月租金和每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)的比值。這一數(shù)值通常被理解為以當(dāng)前的房?jī)r(jià)和租金為基準(zhǔn)，計(jì)算完全收回投資需要的月數(shù)。國(guó)際上公認(rèn)的合理租售比一般在1：200~1：300間。
據(jù)今年8月的媒體報(bào)道，經(jīng)過(guò)此輪房地產(chǎn)調(diào)控，北京近郊的租售比回升至1:500，在此輪調(diào)控前，該區(qū)域租售比接近1:800。張大偉提出了自己的疑惑：“目前租售比不到1:200，還是在虧損，租售比沒(méi)有改變的情況下，怎么做都是虧損，怎么包裝成REITs呢？”
所謂REITs指的是房地產(chǎn)信托投資基金REITs(Real Estate Investment Trusts)，是通過(guò)發(fā)行股份或受益憑證匯集資金，由專門的基金托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，并委托專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
趙秀池認(rèn)為，雖然套用目前的租賃模式?jīng)]有盈利可言，但對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)同時(shí)孕育著新的機(jī)會(huì)。
“高房?jī)r(jià)下租房劃算，在不斷給承租人賦權(quán)的租購(gòu)并舉的制度背景下，租賃市場(chǎng)不只是低端市場(chǎng)，中高端的市場(chǎng)需求也有廣闊前景，只要做好產(chǎn)品定位，做好服務(wù)，租賃市場(chǎng)是可以大有作為的?！壁w秀池說(shuō)。
查缺補(bǔ)漏 政策還要做出哪些努力
張大偉表示，之所以有企業(yè)打擦邊球，不是因?yàn)檎邲](méi)有到位，而是因?yàn)檫^(guò)去一些企業(yè)在自持地塊上建房出售卻沒(méi)有得到嚴(yán)格的懲罰，因此會(huì)有僥幸心理，覺(jué)得政府不會(huì)真地要求這么嚴(yán)格。
他說(shuō)，只有由政府控制這些房源，才可能從根本上規(guī)避違背政策的行為發(fā)生。在一些國(guó)家，商品房由企業(yè)出售，保障型住房由政府來(lái)持有，進(jìn)行托底。目前， 中國(guó)已經(jīng)在建立政府主導(dǎo)的租賃平臺(tái)，也在彌補(bǔ)一些發(fā)展中出現(xiàn)的漏洞。
10月19日，廣州上線了完全由政府建設(shè)的官方租賃信息平臺(tái)“陽(yáng)光租房”。該平臺(tái)包含放盤、交易、備案、評(píng)價(jià)、數(shù)據(jù)發(fā)布等房屋租賃全過(guò)程，且要求出租人和承租人實(shí)名注冊(cè)，租賃銷售，雙方網(wǎng)簽后，誠(chéng)信互評(píng)并備案。所發(fā)布的房源全部經(jīng)核實(shí)，房屋經(jīng)過(guò)備案，以此保證房源真實(shí)，價(jià)格透明。
而北京的住房租賃平臺(tái)也在抓緊建設(shè)中。10月23日，北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布公告，確認(rèn)京東集團(tuán)為北京住房租賃市場(chǎng)的支持平臺(tái)。在更早之前的8月，杭州住保房管局與阿里巴巴集團(tuán)、螞蟻金服集團(tuán)簽約，合作搭建智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，把公共租賃住房、長(zhǎng)租公寓、開(kāi)發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源全部納入平臺(tái)管理。
除這三個(gè)城市外，目前深圳、佛山、廈門、沈陽(yáng)、合肥、武漢等城市也都在籌備租賃平臺(tái)，抓緊推進(jìn)住房租賃平臺(tái)建設(shè)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從租賃市場(chǎng)的發(fā)展角度看，未來(lái)要真正有所突破，關(guān)鍵還是要有和落戶政策掛鉤或者積分制掛鉤等系統(tǒng)的支持。專家認(rèn)為， 長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，租房平臺(tái)僅涉及到發(fā)展租賃市場(chǎng)的執(zhí)行和效率部分，在更深的保障居民的居住權(quán)利和公共權(quán)利層面，有賴國(guó)家相關(guān)住房法規(guī)和租賃法規(guī)的出臺(tái)。記者 李晨赫 見(jiàn)習(xí)記者 王林
